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《江苏省公共租赁住房管理办法》解读

2018-01-06 点击 评论

一、关于公共租赁住房的供应对象问题

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)颁发后,各地加大了对低保、特困和低收入家庭的住房保障,取得了明显成效。但是,该文件没有将中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员纳入保障范围(下称“一类家庭和两类人员”)。2008年,省委省政府《关于切实加强民生工作若干问题的决定》(苏发〔2008〕14号)明确:“以发展公共租赁住房为主解决新就业人员租得起房问题”,要求2012年基本解决新就业人员租得到、租得起合适住房问题。省政府《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(苏政发〔2008〕44号)提出“积极解决新就业人员住房问题,多渠道改善农民工居住条件。”我省率先探索和实践将上述“一类家庭和两类人员”的住房困难问题,采取公共租赁住房的形式加以解决,所取得的经验得到国家的高度重视和肯定。

2010年6月12日,国务院召开了由李克强副总理主持的全国公共租赁住房工作会议,大力推进公共租赁住房保障制度。经国务院同意,住房和城乡建设部等六部委联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号),指出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭;有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。因此,《办法》在第二条中规定:“本办法所称公共租赁住房,是指政府投资或者提供政策支持,限定户型面积和租金水平,供给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。”同时,在该条对“一类家庭和两类人员”的范围作出了界定。

二、关于公共租赁住房建设资金的来源问题

在立法调研和征求意见过程中,各地和有关部门对公共租赁住房建设资金来源问题十分关注,特别是对其中一项如何提取土地出让收益问题提出了种种思路。一种意见建议明确提取不少于土地出让金总额5%的资金;另一种意见认为,作这样的规定没有依据,建议仍按照国家现有规定,明确提取不少于土地出让净收益10%的资金。

国发〔2007〕24号文件规定保障性住房的多个资金筹措渠道,其中明确了“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不少于10%”。财政部等部委《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》(财综〔2010〕95号)中规定:“为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难,从2010年起,各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下,可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金,统筹用于发展公共租赁住房……”。根据上述规定,《办法》第十二条规定:“市、县人民政府应当建立长期稳定的公共租赁住房保障资金筹措渠道。政府投资建设的公共租赁住房保障资金主要包括:(一)财政年度预算安排的保障性安居工程保障资金;(二)住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金;(三)土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金;(四)上级财政补助的公共租赁住房保障资金;(五)符合国家规定的住房公积金贷款;(六)商业银行贷款;(七)公共租赁住房的租金收入;(八)社会捐赠的资金;(九)其他符合国家规定的资金。”

三、关于公共租赁住房建设用地问题

住房和城乡建设部等六部委联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定:(建保〔2010〕87号)“面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房,建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房,建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。”在立法调研和征求意见的过程中,有的部门和地方提出:希望明确政府投资建设的公共租赁住房,建设用地实行划拨供应;非政府投资建设的公共租赁住房,建设用地可以按照规定采用出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用。

政府投资的公共租赁住房属于国有财产,建成之后也不能进行用地分割。政府投资的公共租赁住房,如果采用招拍挂的出让方式,将会增加政府的建设成本。为有利于大力发展公共租赁住房,经反复协商,《办法》第八条第二款规定:“公共租赁住房建设用地,可以实行划拨供地,也可以采取出让、租赁或者作价出资入股等有偿方式供地;政府投资建设的公共租赁住房,建设用地实行划拨供地。”同时,在第十七条、第十八条进一步明确:“公共租赁住房应当按照有关规定办理公共租赁房屋产权登记,但不得办理分户产权证。公共租赁住房不得转变用途,不得上市交易,不得分割登记,不得分户转让。”

四、关于认定中等偏下收入住房困难家庭主管部门问题

根据国发〔2007〕24号文件,国家民政部等十一部委联合印发了《城市低收入家庭认定办法》(民发〔2008〕156号),明确由民政部门负责城市低收入家庭认定工作。目前,国家出台的一系列文件将城市中等偏下收入住房困难家庭确定为公共租赁住房的供应对象,但没有明确城市中等偏下收入住房困难家庭的认定部门。考虑这一实际情况,并经反复协商,《办法》第二十二条规定:城市中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房的,先由市、县人民政府住房保障主管部门对其住房情况进行核查,再交由民政部门或者市、县人民政府指定的部门对申请家庭的收入情况进行核实。

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